Vous décidez de faire construire une maison sur un terrain vous appartenant en vous adressant à un professionnel unique qui se charge du plan et de l'ensemble des travaux.

Contactez plusieurs constructeurs et comparez les prestations qu'ils vous offrent après leur avoir fait visiter le terrain : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties etc ...

La publicité est insuffisante: allez voir leurs réalisations antérieures et faites fonctionner le bouche à oreilles.

Vérifiez que le constructeur détient :

- une garantie de livraison donnée par un établissement financier ou une société d'assurance ; destinée à permettre l'achèvement des travaux en cas de défaillance du constructeur, elle est obligatoire (loi du 19 décembre 1990) ;
- une assurance de responsabilité professionnelle, et une assurance de responsabilité décennale qui vous garantit en cas de désordres dans la construction.

Renseignez-vous auprès du greffe du tribunal de commerce pour savoir si l'entreprise ne fait pas l'objet d'un dépôt de bilan.

Ne versez aucune somme à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat

Vérifiez que toutes les conditions nécessaires au bon déroulement de l'opération sont réunies.
Le contrat de construction, strictement réglementé, est rédigé par écrit et doit notamment comporter:

Les conditions suspensives
Le contrat ne peut prendre effet que si toutes les conditions, dites "suspensives", sont réalisées :
- vous êtes propriétaire du terrain,
- vous avez obtenu vos prêts,
- votre permis de construire est accordé,
- vous avez souscrit votre assurance dommages-ouvrage,
- le constructeur est titulaire de la garantie de livraison.

Vous pouvez signer votre contrat de construction avant que toutes ces conditions soient réunies : le contrat doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l'ouverture du chantier, il sera annulé. Toute somme versée préalablement devra vous être intégralement remboursée.

Le plan et la notice descriptive des travaux :

Ces documents, signés du constructeur et de vous-même, doivent mentionner:
- les coupes et élévations,
- les côtes utiles,
- l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances,
- tous les travaux indispensables à l'implantation, l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison, notamment, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics,

La notice descriptive doit faire la distinction entre les élements selon qu'ils sont compris ou non dans le prix convenu; elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, qui restent à votre charge.

Le coût global de la construction TTC incluant :

- Le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision: il comprend la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d'étude du terrain.
- S'il y a lieu, le coût des travaux "réservés" indispensables à l'implantation et à l'utilisation de votre maison que vous avez expressément décidé de prendre à votre charge; ils doivent être chiffrés et décrits précisément (main d'oeuvre et matériaux compris).
Attention à ne pas faire de fausses économies en vous réservant trop de travaux ! Si vous changez d'avis, sachez que vous avez 4 mois à compter de la signature du contrat pour en demander l'exécution au constructeur au prix indiqué.

Les conditions de la révision du prix, si elle est prévue.

La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

La justification de la garantie de livraison :

Votre constructeur doit être cautionné par un établissement financier ou une société d'assurance qui s'engage en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu. Vérifiez qu'elle couvre votre chantier.

La justification de la garantie de remboursement:

Dans l'hypothèse où le constructeur exige des paiements avant l'ouverture du chantier.
Cette garantie est destinée à vous assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier en cas de non réalisation des conditions suspensives, ou de renoncement de votre part dans les 7 jours qui suivent la réception du contrat, ou de chantier non ouvert à la date convenue.

L'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux :

Ils ne doivent pas dépasser un pourcentage du prix convenu:
- 15% à l'ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture (notamment au moment de la signature),
- 25% à l'achèvement des fondations,
- 40% à l'achèvement des murs,
- 60% à la mise hors d'eau,
- 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
- 95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, et de chauffage,
- 5 % à la réception sans réserves.

Avant l'ouverture du chantier, il existe deux possibilités:

- Soit le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement sous forme de caution solidaire d'un établissement de crédit ou d'une société d'assurance. Il peut alors exiger des paiements limités à 5 % à la signature du contrat et 10 % à la délivrance du permis.
Avant d'effectuer ces paiements, demandez-lui son attestation de garantie de remboursement.
- Soit le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement. Dans ce cas, avant l'ouverture du chantier, il peut vous demander le versement d'un dépôt de garantie limité à 3 % du prix de la construction. Cette somme est bloquée sur un compte spécial ouvert à votre nom, jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives et est ensuite déduit des premiers paiements prévus par le contrat.

L'attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale prise par le constructeur. Vérifiez qu'elles concernent bien votre chantier.

Une notice d'information conforme à un modèle-type.

Pour votre part, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.

Une fois le contrat signé, le constructeur doit vous l'envoyer, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou vous le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat ou de sa remise, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 7 jours pour revenir, éventuellement, sur votre engagement.
Si vous décidez de renoncer au contrat, informez-en le constructeur avant l'expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
Les sommes que vous avez versées à la signature du contrat devront alors vous être intégralement remboursées sans retenue d'aucune sorte.

Ne signez pas le contrat avant d'être en possession du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information.

Passé le délai de sept jours suivant la réception de votre contrat, vous êtes engagé au même titre que le constructeur. Vous ne pouvez l'annuler et récupérer votre argent que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat n'est pas réalisée à la date prévue.
Conservez un exemplaire du contrat daté et signé par vous et le constructeur.

Une fois le chantier ouvert, suivez l'exécution des travaux. Votre banquier doit avoir votre accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Contôlez leur avancement avant de donner votre accord pour payer et vérifiez que les sommes demandées sont conformes à l'échelonnement prévu au contrat.
Ne signez rien en blanc: ni bon pour paiement, ni appel de fonds, ni chèque.

Si vous voulez apporter des modifications à votre projet, en cours de chantier, vous devez en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation ainsi que les modifications éventuelles de délai.

Si vous constatez un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux, vous devez mettre en demeure le constructeur, soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Vous en informerez également l'organisme qui a donné la garantie de livraison.

Les travaux terminés, vous prononcez la réception avec le constructeur en établissant un procès verbal.

Soit vous vous faites assister d'un professionnel du bâtiment:

Il peut s'agir d'un architecte, maître d'oeuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur conseil notamment, qui vous aidera à faire la réception avec le constructeur :

- si aucun désordre n'est apparent, vous versez le solde du prix au constructeur,
- si des désordres sont constatés, vous les mentionnez précisément dans le procès-verbal et vous consignez une somme dans la limite de 5% maximum du prix, jusqu'à leur réparation.

Soit vous procédez seul à la réception avec le constructeur :

- vous avez un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuel,
- vous versez le solde du prix à l'expiration de ce délai, sous réserve qu'aucun désordre ne soit apparu entre-temps, dans le cas contraire vous consignez une somme de 5% maximum du prix jusqu'à leur réparation.