Aucune définition légale ne précise la notion de local meublé. Cependant, la jurisprudence a établi certains critères de distinction.
La location en meublé peut être définie comme la commune volonté d'un bailleur et d'un preneur de louer un local garni de mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre la vie courante.
Le local doit être normalement meublé afin de permettre au locataire de vivre convenablement.
Les tribunaux apprécient en fonction de chaque cas d'espèce si l'ameublement est suffisant pour que la location soit meublée.

La qualification de logement meublé est importante puisqu'elle conduit à l'application d'un régime juridique qui échappe aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Depuis le 20 janvier 2005, elle est néanmoins soumise à une réglementation minimum spécifique codifiées aux articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Depuis cette date, toute personne (loueur professionnel ou non professionnel) qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, doit respecter une réglementation minimum, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Toutefois, cette règlementation minimum spécifique ne s'applique pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention portant sur leurs conditions d'occupation et sur leurs modalités d'attribution (Code de la construction et de l'habitation, article L. 632-3).

Etablissement d'un bail écrit d'une durée minimum

Le bail doit obligatoirement être établi par écrit et d'une durée d'un an.

Reconduction / Renouvellement

A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an.
Le bailleur peut, à l'expiration du contrat et avec un préavis de TROIS mois, proposer au locataire des modificattions aux conditions de la location. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit en informer le locataire, en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Exception à la durée minimale du contrat

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable (cette mesure entre en vigueur à compter du 28 juillet 2005).

Congé du locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'UN MOIS.

Révision du loyer

Le régime des locations meublées à titre de résidence principale instauré par la loi du 18.01.2005 n’imposait aucune contrainte particulière en matière de révision de loyer. Quant au nouvel Indice de Référence des Loyers (IRL) institué par la loi du 26 juillet 2005 et applicable à compter du 1er janvier 2006, il ne s’impose pas en matière de location meublée.
Ainsi, les parties étaient tout à fait libres de prévoir, dans le contrat de location, les modalités selon lesquelles le loyer serait révisé.

Toutefois, afin de limiter des augmentations pouvant s’avérer importantes pour les locataires en meublé du fait de la possibilité pour les parties de faire référence dans le contrat à l’Indice du Coût de la Construction (ICC) publié par l’INSEE, la loi sur le Droit au Logement Opposable du 5 mars 2007 prévoit que, désormais, dans les baux de locaux meublés il est toujours possible de faire référence à l’ICC pour la révision du loyer mais que l’augmentation qui en résultera ne pourra pas dépasser la variation de l’IRL.

Du 1er janvier 2006 au 9 février 2008 (inclus) l'IRL était calculé comme la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation (pour 60 %), du coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement à la charge des bailleurs (pour 20 %), ainsi que de l’indice du coût de la construction (pour 20 %).

Depuis le 10 février 2008, l'IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Seule sa composition change donc, mais pas son nom.
Cet indice s’appliquera aux nouveaux contrats de location prenant effet au 10 février 2008, mais également aux baux en cours, sans qu’il soit nécessaire de rédiger un avenant.

A défaut de contrat écrit ou à défaut de clause du contrat prévoyant la révision du loyer, celle-ci ne peut être appliquée.

Pour tout le reste

En l'absence de dispositions expressément prévues par le Code de la construction et de l'habitation, c'est la convention des parties qui s'applique ou, à défaut, le Code civil, notamment pour ce qui concerne:
- le dépôt de garantie (montant et délai de restitution)
- les annexes au contrat
- la sous-location et la cession du bail
- le transfert du bail
- les obligations du bailleur
- les obligations du locataire
- le loyer
- les charges
- la résiliation du contrat

Vous avez intérêt à joindre au bail, un état des lieux et un inventaire précis du mobilier :

Ce dernier document doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l'état. Il doit être le plus précis possible.

Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des meubles et éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche.

Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

D'autre part, doit être joint au bail, un dossier de diagnostic technique comprenant:

- Depuis le 1er juin 2006, un état des risques naturels et technologiques (établi depuis moins de 6 mois), lorsque le logement loué se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité.
Afin de savoir si votre logement est situé dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où il se situe, à la préfecture du département ou sur son site internet.
D'autre part, quelle que soit la zone géographique dans laquelle est situé le logement loué, le bailleur doit informer le locataire par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l'immeuble et donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982.
Attention: A défaut d'annexion de l'état des risques au bail ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du prix du loyer, même en l'absence de tout préjudice.

- Depuis le 1er juillet 2007 un diagnostic de performance énergétique.
Il doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Il doit également être tenu à la disposition de tout candidat locataire qui en fait la demande.
Ce diagnostic est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement.
Etabli conformément à un modèle type, il indique suivant les cas, soit la quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommation d'énergie), soit la quantité d'énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Il est valable pendant 10 ans.
Toutefois, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative: le locataire ne peut se prévaloir des informations qu'il contient à l'encontre du bailleur.

- A compter du 12 août 2008: le constat de risque d'exposition au plomb lorsque le logement loué est situé dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949.

Des modèles de contrats sont disponibles auprès des professionnels, auprès d'associations de propriétaires ou de locataires ou dans les librairies spécialisées.

En l'absence d'écrit, vos relations seront réglementées par le code civil et les usages locaux.

Propriétaire, les bénéfices que vous tirez de votre location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Votre régime d'imposition sera différent selon l'importance de vos bénéfices.

Adressez-vous à l'ADIL ou au service des impôts pour connaître les conditions d'application des différents régimes.