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Les aides d'Action Logement

Qu’est-ce qu’ Action Logement ?

Depuis le 2 décembre 2009 « Action Logement » remplace le « 1 % Logement ».
« Action Logement » est la dénomination usuelle de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC) instituée en 1953.

Action Logement peut intervenir en distribuant des aides, sous différentes formes, dans le domaine de l’accession, de l’amélioration et de la location.

Destiné en priorité aux salariés des entreprises de 10 salariés et plus, Action Logement s’est adapté aux nouveaux modes de vie et, pour certaines aides, a étendu son action en faveur d’une plus grande diversité de bénéficiaires, notamment les salariés des entreprises de moins de 10 salariés, les demandeurs d’emploi, les jeunes ainsi que les étudiants boursiers d’Etat, les travailleurs saisonniers, les fonctionnaires, etc…

En matière de location, les aides distribuées par Action Logement par le biais des CIL/CCI visent à faciliter l’accès à un logement locatif. Elles consistent dans le financement du dépôt de garantie (l’Avance LOCA-PASS), dans une garantie du loyer en cas d’impayés (la Garantie LOCA-PASS) et dans une assurance contre les impayés de loyers (la Garantie Universelle des Risques Locatifs : GRL).

Note : Avance LOCA-PASS, Garantie LOCA-PASS et GRL sont des marques déposées pour le compte d’Action Logement.

L’assurance des loyers impayés : la Garantie Universelle des Risques Locatifs

La Garantie universelle des Risques Locatifs (GRL) est un dispositif d’assurance unique mis en place entre les partenaires sociaux d’Action Logement, l’Etat et les assureurs.

Son objectif est d’assurer les propriétaires contre les risques locatifs et de faciliter l’accès à un logement locatif d’un plus grand nombre de catégories de publics.

La GRL est basée sur la souscription facultative par les bailleurs auprès de l’un des assureurs adhérant au dispositif d’un contrat d’assurance garantissant le risque d’impayé de loyers, les dégradations locatives et les frais de contentieux. Ce contrat dit « contrat socle » est soumis à un cahier des charges précis.

Champ d’application

  • Bailleurs concernés

Il s’agit des bailleurs des logements du parc privé conventionnés ou non, personnes physiques ou morales.

  • Logements concernés

- La GRL s’applique aux logements loués vides ou meublés, à titre de résidence principale, dont le montant total du loyer (charges comprises) est inférieur ou égal à 2 000 € à la date de souscription du contrat d’assurance.

- En revanche, sont exclus les logements qui appartiennent à des bailleurs personnes morales (sauf SCI « familiales ») faisant l’objet d’une convention APL sauf si cette convention a été signée avec l’ANAH ou à l’occasion de l’octroi d’une aide de l’ANAH.

  • Les locataires éligibles

Tous les locataires sont éligibles à condition que leur taux d’effort (loyer / ressources) n’excède pas 50 %.

Le contrat peut couvrir à la fois des locataires entrant et des locataires en place. Concernant les locataires déjà en place, pour bénéficier du dispositif GRL, le bail doit avoir pris effet au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat d’assurance et il ne doit pas y avoir 2 mois (consécutifs ou non) d’impayé total ou partiel de loyer au cours des 6 derniers mois précédant cette souscription.

  • Interdiction de cumuler caution et GRL

- Pour les locations vides du parc privé, la loi prévoit que le bailleur ayant souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ne peut exiger un cautionnement, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Si malgré cette interdiction, une caution est sollicitée, le cautionnement est nul au profit de l’assurance.

- En cas de souscription d’un contrat GRL, il a été prévu qu’aucune caution ne peut être demandée à un locataire entrant, même s’il est étudiant ou apprenti. Si le locataire était déjà en place dans le logement et qu’une caution lui avait été demandée, l’assureur refusera de faire jouer la GRL s’il constate que la caution a été activée.

La mise en œuvre du nouveau dispositif GRL

  • La distribution du contrat par les assureurs

La liste des assureurs partenaires du dispositif est consultable sur le site de la GRL.

Dès lors que le logement est éligible et que le bailleur souscrit directement le contrat d’assurance, l’assureur adhérent au dispositif ne peut lui proposer que la souscription d’un contrat au titre de la GRL (dit contrat « socle »), à l’exclusion de toute autre assurance « impayés de loyers ».

Le contrat socle regroupe trois garanties minimales : les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de procédure. Le bailleur doit s’acquitter d’une prime d’assurance dont le taux est librement fixé par les assureurs mais indépendamment de la situation du locataire.

L’assureur pourra proposer des garanties optionnelles s’ajoutant au contrat socle qui ne seront alors pas régies par le cahier des charges de la GRL et donneront lieu au paiement de primes distinctes.

Lorsque le logement ou le locataire n’est pas éligible, les bailleurs peuvent souscrire un autre contrat d’assurance garantissant les impayés de loyer, soit auprès d’un assureur adhérent au dispositif GRL, soit auprès d’un autre assureur de leur choix.

  • Les garanties du contrat socle

La garantie « loyers impayés »

Le contrat d’assurance doit couvrir le risque d’impayés portant sur le loyer, les charges et les taxes locatives, y compris leur révision contractuelle, dus à l’assuré par un locataire.

Le sinistre est constitué :

- soit en cas d’impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non ;
- soit en cas d’impayé partiel, lorsque le cumul des sommes impayées, apprécié sur 12 mois maximum, atteint un montant au moins égal à 1 mois de loyer (charges et taxes locatives incluses), après déduction des aides au logement.

Le plafond d’indemnisation, qui comprend également les frais de contentieux, s’élève à 70 000 €.

La garantie « dégradations locatives »

Le contrat doit également couvrir, au départ du locataire, les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations imputables à celui-ci, causées durant sa période d’occupation et constatées lors de la reprise effective du logement dans la limite de :

- 7 700 € TTC par logement et par sinistre, en cas de location vide ;
- 3 500 € TTC par logement et par sinistre, en cas de location meublée.

Il est appliqué une franchise éventuelle équivalente au montant du dépôt de garantie, après déduction des frais non pris en charge par le contrat d’assurance, notamment les frais d’entretien, et d’un taux de vétusté.

La garantie « prise en charge des frais de contentieux »

Le contrat d’assurance doit couvrir le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant, pour obtenir le remboursement des dégradations locatives et les frais liés à la procédure d’expulsion.

Ces frais comprennent les frais de procédure, notamment les commandements de payer, les honoraires d’huissier, d’avocat ou d’avoué dont l’intervention est rendue nécessaire ainsi que les frais visant à l’expulsion du locataire défaillant.

En revanche, sont notamment exclus les frais engagés lorsque les conditions de la mise en jeu de la garantie ne sont pas réunies, les frais de gestion des impayés (LRAR…), ainsi que les dépens, amendes, les dommages et intérêts mis à la charge du locataire défaillant par le tribunal.

  • Articulation du dispositif GRL avec la Garantie LOCA-PASS

Depuis le 01.01.2010, la Garantie LOCA-PASS est maintenue uniquement pour les logements appartenant à des personnes morales (autres que les SCI familiales), conventionnés APL ou ANAH.

Les bailleurs personnes morales ayant conclu une convention Anah à loyer social ou très social ont donc le choix entre la GRL ou la Garantie LOCA-PASS, les deux dispositifs n’étant pas cumulables.