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Les spécificités du logement social

Les conditions générales relevant de la loi du 6 juillet 1989

Les règles du secteur du logement privé définies dans la loi de 1989 s’applique pour le logement social sur certains points : le contenu du contrat, montant du dépôt de garantie (uniquement pour les logements HLM conventionnés) et sa restitution, le cautionnement, le paiement du loyer, remise gratuite du reçu en cas de paiement partiel et de la quittance en cas de paiement total du loyer et des charges, les travaux, les procédures de concertation, le recours à la commission départementale de conciliation (voir dans la rubrique location privée). 

Comme dans le secteur privé, des aides au logement peuvent être accordées par les organismes sociaux (caisse d’allocations familiales, caisse de mutualité sociale agricole) aux personnes à ressources modestes ou précaires, d’entrer dans le logement ou pour leur permettre de payer leur loyer (voir rubrique aides à la location de logement).

Les conditions particulières

Conditions d’occupation 

Le bénéficiaire doit occuper le logement à titre de résidence principale au moins 8 mois par an, sauf si sa profession ou tout autre motif légitime l’oblige à une occupation moindre.

Durée du bail 

Il n’existe aucune règle particulière quant à la durée de la location en secteur HLM.
Les locataires ayant droit au maintien dans les lieux, la durée du bail est indéterminée.

En principe le bail est conclu pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction sauf résiliation pour défaut de paiement du loyer ou non respect des conditions du bail.

Congé par le locataire

Le locataire doit donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Le congé doit respecter les conditions prévues à l’article 15 de la loi du 6.7.89 (3 mois ou 1 mois).

Le délai de préavis est ramené à un mois lorsque le locataire bénéficie de l’attribution d’un nouveau logement dans le parc du même bailleur.

Mutation et échange de logement

Le locataire d’un logement HLM a le droit en cas de sous-occupation, (nombre de pièces habitables, non compris les cuisines et les salles de bains, supérieur de plus de 2 au nombre de personnes logées) de se faire attribuer un logement plus petit. Ceci même si ses ressources dépassent les plafonds fixés pour l’attribution des logements.

Les échanges sont également possibles entre locataires : si deux locataires, qui occupent deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans le même ensemble immobilier, demandent à échanger leur logement, le propriétaire ne peut pas leur refuser, dès lors que l’une des familles a au moins trois enfants et que l’échange permet d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.
Certains organismes organisent une bourse d’échanges.

Le loyer

La fixation du loyer 

Le loyer est calculé en fonction de la surface corrigée. Celle-ci est constituée par la surface réelle du logement, à laquelle on applique des cœfficients, tenant compte de l’état d’entretien, de l’équipement et de la situation du logement.

On multiplie la surface corrigée du local par un prix au m² qui est fixé par l’organisme à l’intérieur d’une fourchette comprenant un minimum et un maximum déterminés par arrêtés. Le prix du m² peut ainsi être différent d’un immeuble à l’autre.

La révision du loyer

Le loyer ne peut subir d’augmentation supérieure à 10 % maximum par semestre, au 1er janvier et au 1er juillet. Certaines années, une circulaire ministérielle donne des recommandations sur l’évolution des loyers en secteur HLM Toute délibération d’un organisme HLM relative aux loyers applicables doit être transmise deux mois avant son entrée en vigueur au Préfet. .
En cas de relocation le loyer est libre dans la limite des plafonds.

L’enquête « ressources »

Le bailleur doit, chaque année, effectuer une enquête auprès de ses locataires à l’exclusion de ceux qui perçoivent l’allocation logement et de ceux qui sont dans les ZUS et les ZRR.

Le supplément de loyer solidarité

En cours de location, lorsque les ressources d’une famille viennent à excéder le plafond de ressources déterminé pour l’attribution d’un logement, la famille peut conserver son logement HLM car elle a droit au maintien dans les lieux. Cependant, si le dépassement du plafond de ressources devient significatif, la famille est tenue de verser un supplément de loyer au bailleur social.

Le montant est déterminé par les organismes d’habitat social, variable selon l’importance du dépassement et du nombre de personnes qui occupent le logement.
Il ne s‘applique pas dans les zones urbaines sensibles (ZUS).et de revitalisation rurale (ZRR).

Obligation de répondre a l’enquête triennale

Le gouvernement dépose tous les trois ans sur le bureau des assemblées un rapport sur l’occupation des logements d’habitations à loyer modéré et son évolution. A cette fin, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires.

Les charges locatives

Mode de répartition et nature des charges

La répartition des charges entre l’organisme bailleur et le locataire est réglementée. Les charges locatives sont des sommes accessoires au loyer principal et exigibles en contrepartie :

- des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ; toutefois, ces dépenses, lorsqu’elles sont la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation, doivent être prises en charge par le bailleur ;

- les taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (les organismes HLM sont exonérés de la taxe additionnelle au droit de bail devenue contribution sur les revenus locatifs).

Ces services et dépenses visent non seulement les éléments et équipements dont la jouissance a un caractère privatif (eau, chauffage des logements...), mais aussi ceux portant sur les parties communes des immeubles (combustible pour chauffer les cages d’escalier, entretien des espaces verts, éclairage des parties communes...).

La liste des charges locatives est fixée par décrets en Conseil d’Etat (décrets n° 82 955 du 9.11.82 et du 26.12.86). Les charges qui n’y figurent pas ne peuvent être réclamées au locataire.

Plafond de ressources

Les ressources annuelles imposables de l’ensemble des personnes vivant au foyer ne doivent pas excéder un plafond qui varie en fonction du nombre de personnes à charge et du lieu d’habitation.

Ce plafond est révisé chaque année au 1er janvier.

Les plafonds de ressources locatifs sont actualisés chaque année en tenant compte de la variation annuelle de l’indice de révision des loyers (IRL).

Les plafonds de ressources 2014 sont supérieurs de 0,9% à ceux de 2013, soit la variation de l'IRL du 3ème trimestre 2013 par rapport à l'IRL du 3ème trimestre 2012.

Le montant des ressources à prendre en considération pour l'attribution d'un logement HLM est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année n-2 (soit 2012 pour 2014).

Toutefois, il est tenu compte des revenus de l’année n-1 ou des revenus des douze derniers mois, s’ils sont inférieurs d’au moins 10 % par rapport à ceux de l’année n-2.

Accédez aux plafonds de ressources pour l'année 2014

Conditions

Être français ou étranger admis à séjourner régulièrement en France et titulaire d’une carte de séjour ou de résident

Les différentes catégories de ménage sont définies par l’arrêté du 29 juillet 1987, modifié par l’arrêté du 3 décembre 2007.

Est assimilée au conjoint la personne vivant en concubinage avec le candidat locataire et, nouveauté, le partenaire lié à celui-ci par un pacte de solidarité, et co-signataires du bail.

La notion de couple s’applique aux personnes mariées, ainsi qu’aux personnes vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité. Les couples de concubins et les couples de partenaires pacsés sont donc assimilés aux couples mariés et peuvent être considérés comme entrant dans la catégorie "jeune ménage", lorsque la somme des âges révolus des deux conjoints le composant est au plus égale à 55 ans. La notion de personnes vivant au foyer est définie par la loi MLLE (art. 61 / CCH : L.442-12).

Dans un souci de clarification, une définition unique est donnée à la notion de personnes vivant au foyer. Celle-ci est applicable par les bailleurs pour l’attribution des logements sociaux, pour la mise en œuvre du surloyer et pour le dispositif expérimental de loyer progressif prévu dans les conventions d’utilité sociale.

Sont considérées comme personnes vivant au foyer pour l’application de ces dispositifs :
- le ou les titulaires du bail ;
- les personnes figurant sur les avis d’imposition du ou des titulaires du bail ;
- le partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS) au titulaire du bail ; 
- le concubin notoire du titulaire du bail ; 
- et les personnes réputées à charge au sens fiscal (CGI : art. 194, 196, 196 A bis et 196 B).

Un dossier est constitué, après entretien, sur la base des pièces suivantes :

- livret de famille

- titre de séjour, si vous êtes étranger ;

- dernières feuilles de paye et de celles des personnes vivant avec vous ;

- dernière quittance de loyer ;

- avertissement d’impôt ;

- éventuellement des pièces attestant d’une expulsion, d’une déclaration d’état de péril ou d’insalubrité, d’un jugement de divorce...

Vous indiquez l’identité des personnes à loger, les communes ou secteurs géographiques de résidence souhaités et mentionnez vos conditions de logement actuel. Aucun frais de dossier n’est réclamé lors de la demande, ni lors de la signature du bail.

A la première demande, un numéro départemental d’enregistrement unique est attribué. L’objectif est d’améliorer la transparence des attributions et de garantir l’égalité des chances entre les candidats; il est également de permettre de mesurer les délais d’attente des demandeurs et de faire apparaître ceux d’entre eux qui devront bénéficier d’un examen prioritaire de leur demande.

Cependant, ce numéro d’enregistrement n’est pas un numéro d’ordre au terme duquel les personnes se verraient offrir automatiquement un logement, car l’ancienneté de la demande ne constitue qu’un des critères d’attribution.

Le certificat d’inscription a une validité d’un an. A l’expiration de ce délai, lorsque votre demande n’a pas abouti, vous devrez la renouveler.

L’offre d’attribution

Si un logement social est attribué, le bénéficiaire reçoit une offre de logement qui doit contenir le délai de réponse dont il dispose. Ce délai ne peut être inférieur à 10 jours.
Le défaut de réponse dans le délai fixé équivaut à un refus.

Radiation de la demande

Elle est opérée par l’organisme, le service ou la collectivité qui l’a enregistré. 
Elle doit être notifiée au demandeur par écrit.

Les motifs sont :

- acceptation écrite de l’attribution d’un logement par le demandeur ; 
- renonciation écrite ; 
- non-renouvellement de la demande dans le délai de validité ; 
- rejet de la demande par l’organisme compétent.